最近听到一个降价案例 统统这个词东说念主都不好了
青浦徐泾的中介小哥跟我说这近邻的馨浦苑有套两房挂牌价239万
而同户型客岁这个技巧的成交价还在320万高下，也便是说短短1年25%没了
这个降幅并不目生
2021年我在浦东金桥上车的两房当今也跌去了22%，只不外这个22%用了3年
中介一又友说访佛馨浦苑在2024年阅历的价钱波动并不是个例
我听完有点懵不外我也留了个心眼
中介小伙伴先容价钱的技巧不免把市集说的很低
而且哪怕同户型但不同楼层不同装修也都能带来不同价钱
于是我蓄意袭取数据+市调的状貌去望望今天上国际环外 这个二手的 分支 市集的着实情况，去望望上头的案例是顶点如故大批
亦然此次数据+市调带归来的内容才让我相识到
弥远以来咱们关爱的是全市二手，未尝想过 这其中的外环外 可能才是今天二手市集里最痛的地方
01
量的去化，跑的最慢
当今的中介小伙伴基本都是全城功课
对他们来说2024年有个罕见体感便是比较外环内越来越快的去化速率
外环外反而越来越慢
除外环外青浦赵巷板块某神情为例，成交主要集聚上半年
一样的如故阿谁问题，这是个举例故大批
为此我去拉了两个数据，当先来的不是成交量， 而是各环线的挂牌量
而且是存 量挂牌，也便是各环线每月没卖掉的房源占比全市房源库存
昔日1年的数据都在这，你会看到外环外是阿谁“出逃”数据
它的走势跟全市大盘不一样，也跟其他三个环线走出昭彰各异
昔日1年各环线在（存量）挂牌量占比
当我稍许细化到各区这个维度你会看到访佛黄浦、静安、徐汇这样的中枢区的存量房源占比还算雄厚
但换到青浦、奉贤、松江这类纯外环外区域的存量房源占比就在明确上升
昔日1年各区在（存量）挂牌量占比
我知说念这样对比有点横暴
但更横暴的应该是二手市集背后的去化逻辑
这意味着全市二手去化大呼大进的技巧 外环外成了 跑的最慢的阿谁
亦然去化最难的阿谁
这个数据也径直影响成交量数据的走势，亦然我拉来的第二个数据，成交量
完全数目来看外环外一定是最多的，但换算成占比就能看到二手里面的静水流深
“内”字头的基本都呈现翘尾趋势，占比越来越高
“外”字头的却双双都在年底低下了头，占比走低
屋子是越来越难卖如故越来越好卖，一目了然
昔日1年各环线成交量占比
不放置的我还把那种跨环线的单个区域调出来
效果举座走势沉稳的区域，细化到它的外环外也已经报复蜕变且向下
昔日1年长宁和长宁（外环外部分）的成交量占比
这便是今太空环外二手市集的一个布景
从这开动我开动有点折服中介小哥说的体感市集
亦然从这开动这些量的数据 铺垫了 统统这个词外环外的二手故事
有点彻骨
02
这样的价钱刺痛了谁
市调那天 嘉定南翔的小哥跟我说那儿有个叫翔和雅苑的小区性价比挺高
一样两房户型2023年11月成交价317万，2024年11月成交价260万
天然莫得伊始小哥说的馨浦苑唬东说念主，但也有17%的幅度
我对这种刺痛不教而诛，我于2024岁首上车的老破小也在2024年阅历价钱报复，但也仅仅10%
是以2024年这些外环外二手价钱阅历了什么
访佛30%、17%降幅是顶点如故大批，我分三步说
当先是最不值钱的挂牌价层面，但好在填塞着实
我拉出昔日1年各环线的挂牌价走势，外环外确乎是昔日一年里跌的最多的
不错看到同比2023年12月，2024年12月是跌幅最大
但市集惟有不超5%的波动么，不能能
于是我拉来全市的成交价数据
更具体来看我只拉了内环内和外环外，能讲解问题，同期也不至于被其他数据扎心
不外不错跟诸位说的是二手成交价在昔日的2024年阅历了10-11%驾御的波动
而这其中外环外昭彰要比内环内跌幅更大
尤其将那些跨环线的区拆分红外环内和外环外来看更昭彰
我立时拉了几个跨环线比较多的区域
外环外部分的全年降幅要昭彰高于全区平均
但真诚讲这也仅仅网签数据，我我方更偏向链宗派据
或者一线功课中介的体感数据
我的中介小伙伴给我的反映的市集体感冒失是这样
一样的老破小产物里它们在昔日1年里的价钱变化冒失是这样
内环内地段以及在地段相近的涵养医疗配套有一定均好性的一房老破小
2023年年底的成交价在300万驾御，2024年景交价在270万
同比波动-10%驾御
外环外地段也具备一定地铁买卖涵养医疗等配套的无昭彰硬伤的一房老破小
2023年年底成交价在200万驾御，到2024年景交价在165万
同比波动-17%驾御
是以这些小哥关于17%或者25%的波动少量也不骇怪
关于外环外的市集2024年确乎阅历了些报复，只不外在量的加持下被咱们忽略了
你说这是善事么
一方面你能明晰看到泡沫被轻轻略去，另一方面动作业主我不自愿的揉了下腹黑位置
03
为什么会这样，为什么偏巧是外环外
今天去看外环外这样一份数据咱们会不自愿提许多应酬将事的原理
比如内环内更保值，比如内环内的轨交买卖涵养医疗资源配套更王人全，是以...
但真诚讲这些归因就跟天冷了多穿衣一样没道理道理
行有不得反求诸己
几许年前看到这句去百度了下，冒失道理便是得不到效果的技巧试试去反想我方
我想这句也合适东说念主生敬爱除外的许多事
今太空环外区域有我方的产业、配套，尤其南翔、莘庄这些要点板块，为什么数据跑的最慢
关于外环外而言这里不仅是二手挂牌的半壁山河
它还有浩大的新址供应
青浦马路边随地可见刚委用的新址
今天上海新址供应和存量的主战场其实还在外环外
2023年外环外新址供应占比达到70%+、2024年存量可售新址占比高达80%+
巨大的新址供应池让外环外需求天然被分流
这就导致外环外次新存在感很低，尤其当新址还限价的技巧
除此之外
2024年还有个独到的计谋原因
这点通过各环线每月的成交占比变化中不错看到
跟着独身限购从外环外新址+二手放开到内环内二手，购买力也有了场所性牵引
1月30日外环外放开独身限购后，外环外皮2-3月迎来成交占比岑岭
依此类推背面的5·27和9·29也将购买力不断牵引至内环内
量的前提摆在这里，价钱似乎也不难显露了
况且需求无法相沿的情况下昔日涨的有多猛的价钱当今就会跌的多干净
外环外的二手次新应该是2021年那波高涨的 凫水儿
宝山顾村近邻的几类房源中，20年以上老破小、10-15年房龄的次新、10年以内房龄的次新酿成房价涨幅从低到高的链条
那种2010年前后、地铁近邻、相近还有买卖和涵养等配套的小区险些领涨统统板块
站在2021年年末去看同比数据的话，要是老破小涨幅5-10%的话，次新的涨幅差未几要在10-15%
这个涨幅反过来亦然勾引的
当你去看老破小的降幅和相近次新的降幅的技巧，当年他们的涨幅便是当今的降幅
以馨浦苑为例，这是青浦徐泾板块动迁房标杆，而近邻名字很像的馨乐苑便是典型老破小
馨浦苑2016年交房、对面便是学校、靠地铁近，这些买房技巧的有益成分，都在房价高涨中取得快速罢了，在市集情随事迁的地平线上领有更高的议价权
当今两房的价钱，在这两个小区之间分离就不那么昭彰了
04
今天要说的可能不是外环外一条环线
本色上只消原因端出现访佛供求联系，统统环线都一个效果
是以热切的是背后的酿成逻辑
今天内环内凭借自己内虹吸酿成购买力
中介一又友跟我说他的客户上车外环内如故外环外这个问题上洽商的第一题是
“接办的东说念主是不是更多”
而外环内是让 险些统统客户更有底的阿谁
这背后是 更密集的涵养医疗买卖轨交，更有产业的合理分散
他还开打趣哪怕遭遇动迁亦然内环内但愿更大些
昔日十年里咱们看到南翔、莘庄、七宝、徐泾这类点状板块执手走出外环内楼市行情
你会看到今天说的统统“酿成逻辑”其实是不错发生在外环外的
这亦然当年上海多中心存在样子的底气
而当今更值得咱们想考的如何 更多的 让这些点状执手酿成线连成面
而这似乎能力成为一切的基本面，包括房价